Poročilo o delu ZLAN za leto 2019 in plan dela za leto 2020
Tudi letos se vam javljam s poročilom o našem delovanju ter o naših načrtih za bodoče.
Osnovno torišče našega dela je reforma na področju stanovanjske politike, ki jo že vrsto let pripravlja vlada. Predloge, ki jih dajemo, vlada presoja s stališča svojega programa in možnosti za uspeh v Državnem zboru, pri tem pa mora upoštevati tudi finančne omejitve, ki jih narekuje državni proračun. Ker vlada nasploh ni naklonjena večjim spremembam, je s predlogi zelo težko uspeti in karkoli premakniti na bolje.
Konec prejšnjega leta smo pripravili vrsto predlogov za spremembo in dopolnitev obstoječe stanovanjske zakonodaje. Deloma sami, deloma s podporo sorodnih organizacij, smo jih predložili Ministrstvu za okolje in prostor, vendar je bila njihova obravnava odložena zaradi želje vlade, da pripravi nov stanovanjski zakon, ki naj bi uredil vsa odprta vprašanja stanovanjskega področja. Predlog novega stanovanjskega zakona (SZ – 2) je bil obljubljen za letošnjo pomlad, a se je delo zavleklo do jeseni in tako je bil dan v javno obravnavo šele oktobra. Rešitve, ki jih predlog prinaša, predstavljajo po našem mnenju le minimalni odmik od sedanjega stanja, mnoge med njimi so premalo domišljene in med seboj neusklajene, tako da bo treba v njihovo izboljšanje vložiti še zelo veliko truda.
Naj navedem samo najpomembnejša vprašanja in naše predloge za njihovo ureditev.
Nadomestitev »neprofitne« najemnine s stroškovno. Predlagali smo, da se stroškovna najemnina določi v sorazmerju s vrednostjo stanovanja, ugotovljeni v postopku množičnega vrednotenja, ter uvede postopno. Rešitev v predlogu zakona je vezana na novo in nedorečeno metodologijo določanja stroškovne vrednosti stanovanj, dvig najemnine pa bi se uvedel v dveh letih, pri čemer naj bi za socialno ogrožene poskrbeli država in občine.
Hitrejša izpraznitev stanovanja v primeru kršitve. Osnutek novega stanovanjskega zakona, z izjemo pogodbe v obliki notarskega zapisa, ne prinaša nobenih novosti, ki bi olajšale in pospešile postopek odpovedi pogodbe in izpraznitve stanovanja, kar lastnike odvrača od (zakonitega) oddajanja v najem. ZLAN si bo prizadeval, da se v predlogu zakona predvidi uvedba t. i. izpraznitvenega naloga, ki bi lahko v določenih primerih bistveno pospešil postopek pred sodiščem, ter da se skrajšajo predolgi odpovedni in izpraznitveni roki v primeru odpovedi pogodbe zaradi kršitve.
Bivši imetniki stanovanjske pravice v denacionaliziranih privatnih stanovanjih. Vztrajamo, da se obremenjevanje privatnih stanovanj s pravicami teh najemnikov postopno ukine. Ob tem se opiramo na sodbe Evropskega sodišča za človekove pravice. Predlog novega stanovanjskega zakona v bistvu ohranja sedanje rešitve, čemur nasprotujemo. Upamo, da nam bo na tem področju uspelo doseči odločilen premik, ki se bo odrazil v končnem besedilu novega zakona.
Omejevanje višine najemnin. Predlog novega zakona predvideva tudi možnost omejevanja rasti najemnin ter najemnin nasploh. Mnenja smo, da je ministrstvo pri tem prisluhnilo predlogom Levice in ni bilo sposobno zavzeti kritičnega odnosa do njihovih stališč. Predlagani ureditvi nasprotujemo, ker je nesmiselna in tudi tehnično neizvedljiva.
Vprašanje kratkoročnega najema. Predlog novega zakona omejuje kratkoročno oddajanje stanovanj tako, da ga opredeljuje kot turistično dejavnost, ki naj bi se izvajala v celotnem stanovanju. Za tako dejavnost pa zahteva spremembo namembnosti stanovanja (gradbeno dovoljenje) in 100% soglasje etažnih lastnikov, če gre za večstanovanjsko zgradbo. Temu nasprotujemo in poudarjamo, da bi šlo pri takih določilih za nedopustno omejevanje pravice do svobodne gospodarske pobude in lastninske pravice nasploh. Kadar bi bilo omejevanje tovrstne dejavnosti v javnem interesu, ga je treba ugotoviti glede na krajevne razmere, nikakor pa ne glede na voljo sosedov.
Krepitev najemnega sektorja je opredeljena v resoluciji o stanovanjski politiki (2015), kot ključna za zagotavljanje stanovanjske oskrbe prebivalstva. V predlogu novega stanovanjskega zakona je predvidena uvedba javne najemniške službe, ki naj bi omogočala privatnim najemodajalcem (fizičnim osebam), da bi stanovanja oddajali lažje in z manj rizika. Mnenja smo, da taka služba ne more dosegati želenih rezultatov, če ne bodo hkrati uvedene davčne spodbude za najemodajalce. Mnenja smo tudi, da bi bila reforma obdavčevanja najema bistvena za krepitev sektorja, te pa ni mogoče doseči brez sodelovanja Ministrstva za finance.
Prizadevanja za reformo obdavčevanja najemnin so bila naše delo tudi izven sodelovanja za pripravo stanovanjske zakonodaje. O problematiki se pogovarjamo z Ministrstvom za finance. Problem je prekomerna obdavčitev najemodajalcev kot fizičnih oseb, ki ima skupaj s neprijaznimi predpisi o najemnih pogodbah za posledico, da obsega naš privatni najemni sektor le pičle 4 % ( štiri odstotke) vseh stanovanj. Upamo, da bomo v bodoče uspešnejši.
Urejanje statusa najemodajalca. Mnenja smo, da je do najemodajalcev neprijazno okolje posledica stereotipov iz preteklosti, po katerih so lastniki stanovanj oderuhi, ki izkoriščajo uboge reveže, ki si ne morejo privoščiti svojega (lastnega) stanovanja. To miselnost je zelo težko premagati, tem bolj, ker se kaže tudi v odnosu države do najema. Forsira izključno najem javnih stanovanj po reguliranih najemninah, oddajanje po tržnih odnosih pa penalizira z visokimi davki, ki imajo razlastitveni značaj.
Večanje števila članov ZLAN. V Sloveniji imamo prek 850.000 stanovanj, ki so v veliki večini (več kot 90%) v zasebni lasti Predstavljajo vsaj 70 milijard EUR kapitala in so prihranek generacij. Lastniki teh stanovanj in njihovi družinski člani predstavljajo večino prebivalstva naše države in ZLAN je edina organizacija, ki je ustanovljena za varovanje interesov lastnikov. Res je absurdno, da se ne moremo pohvaliti z številčnejšim članstvom in zato prosim vas, ki ste naši zvesti člani, da v krogu svojih znancev in svojcev poročate o našem delu in pridobite kakšnega novega člana. Skupaj bomo močnejši in uspešnejši.
