Pripombe ZLAN na koalicijski predlog dviga obdavčitve najemnin

ZLAN je v javni obravnavi predloga zakona o spremembah in dopolnitvah zakona o dohodnini (Zdoh) podal pripombo na 10. člen predloga zakona, ki spreminja 135.č ZDoh tako, da stopnjo dohodnine na dohodke od oddajanja premoženja v najem dviguje iz 15% na 25%. Predlagani spremembi nasprotujemo, ker je strokovno zgrešena, v nasprotju z veljavno Resolucijo o nacionalnem stanovanjskem programu 2015-2025 (Ur. l. RS, št. 92/15; v nadaljevanju: ReNSP15-25) in tudi sicer pomanjkljivo obrazložena.

Predlagana sprememba pomeni povečanje davčne obremenitve najemnin za kar dve tretjini. Za tako drastično povečanje bi pričakovali tehtno utemeljitev, ki iz predloga zakona ne izhaja. Predlagatelj se v točki 1.4 predloga posplošeno sklicuje na »zaveze iz koalicijske pogodbe in zagotavljanje ustavnega načela enakosti«, kar je povsem nestrokovna argumentacija, saj daje prednost ohlapno napisani koalicijski pogodbi pred dolgoročnimi usmeritvami, ki jih je v ReNSP15-25 sprejel Državni zbor. ReNSP med drugim določa, da je treba za olajšanje bivanjskih problemov prebivalstva okrepiti najemni sektor stanovanjskega gospodarstva, med drugim z aktivacijo praznih in slabo zasedenih stanovanj v zasebni lasti. To naj bi dosegli med drugim tudi z bolj stimulativno davčno politiko (prim. točke 3., 3.1, 4.1 ReNSP).

V Sloveniji je nekaj več kot 850.000 stanovanj. Od tega je 20 % »nezasedenih«, kamor štejejo tudi tista stanovanja, ki se uporabljajo kot sekundarna in počitniška bivališča. Pri tem je najemnih stanovanj nekaj nad 6% celote in to okoli 4% v privatni in 2% v javni lasti. Visok odstotek »nezasedenih« stanovanj kaže, da so razmere v privatnem sektorju slabe, ker se privatnikom – fizičnim osebam dolgoročno oddajanje ne splača, predvsem zaradi previsoke obdavčitve. Zato se zatekajo v razne oblike črnega in neformalnega najema, prepuščanja stanovanj sorodnikom in prijateljem, ali pa držijo stanovanja prazna.

Dodaten dokaz, da previsoka obdavčitev najemnin onemogoča razvoj najemnega trga je neuspešno delovanje javne najemniške službe, ki je bila uzakonjena z zadnjo novelo Stanovanjskega zakona. Služba se je izkazala kot neučinkovita, ker lastniki praznih stanovanj nimajo interesa ta oddajati po administrativno določeni najemnini in nato od te najemnine plačevati še visoko dohodnino. Javni najemniški službi je tako po dostopnih podatkih od zasebnih lastnikov do konca julija letos uspelo za oddajo pridobiti le sedem(!) praznih stanovanj v vsej Sloveniji. Po izkušnjah iz drugih evropskih držav, ki imajo podobno najemniško službo, kot naj bi delovala pri nas, vemo, da te službe niso zaživele brez davčnih spodbud in zato je pričujoči predlog o zvišanju davčne obremenitve toliko bolj nerazumljiv. Vse kaže na to, da stanovanjska politika v tej vladi ni medresorsko usklajena.

Seveda pa je vprašanje obdavčitve pomembno za celotni zasebni najemni sektor in ne le v zvezi z javno najemniško službo. Institucionalnih najemodajalcev, razen javnih stanovanjskih skladov, v Sloveniji praktično ni in tako naša država po svojem sistemu in stanju sili prebivalce, da si uredijo svoje bivanjske potrebe z gradnjo ali nakupom lastnega stanovanja, kar je povsem drugače, kot v primerljivih državah.

Situacija je neprijetna tudi za najemnike. Najemodajalec, ki iz leto v leto tehta, kaj naj stori s svojim nezasedenim stanovanjem in mu je realna opcija tudi prodaja, pač ne more nuditi tega, kar potrebuje oseba ali družina, ki se je odločila, da bo živela v najemnem razmerju na isti lokaciji daljše obdobje.

S stališča javnih financ je predlagana sprememba prav tako težko opravičljiva. V letu 2021, ko je veljala davčna stopnja iz časa vlade Marjana Šarca, se je od najemnin steklo v državno blagajno 60 milijonov evrov. Ker bodo v letu 2022 obdavčene praktično iste najemnine, bodo prihodki države zaradi nižje stopnje le okoli 35 milijonov. Ne zdi se nam smotrno, da bi zaradi »zgube« 25 milijonov vnašali nemir na najemni trg in zatirali vse, ki se kot fizične osebe ukvarjajo z oddajanjem nepremičnin v najem. Dejstvo, da se v pičlih treh letih obdavčitev najemnin spreminja že tretjič, je sploh poseben problem. Investitorjem namreč zgolj potrjuje, da je slovenska davčna zakonodaja nezanesljiva, kar onemogoča dolgoročno načrtovanje, v poslovno okolje vnaša negotovost in posledično odvrača od vlaganj v Sloveniji.

Res pa je, da davčni izplen iz naslova obdavčitve najemnin kaže na velik in po našem mnenju zaskrbljujoč absurd, na katerega doslej ni reagirala še nobena od naših vlad. Skupna vrednost privatnih stanovanj je namreč ocenjena na 80 do 100 milijard evrov in predstavlja približno polovico vrednosti celotnega zasebnega kapitala v Sloveniji. Če je obdavčljiv dohodek, ali bolje, obdavčljiva korist, od tega kapitala le tolikšen, da dobi država od njega pičlih 35 ali 60 milijonov dohodnine na leto, to kaže, da je z našim sistemom nekaj zelo narobe. Peščica lastnikov, ki iz takšnega ali drugačnega razloga svojih prihodkov ne skriva ali jih ne more skriti, plačuje preveč, večina pa vzdržuje navidezno prazna stanovanja ali jih prepušča v uporabo mimo legalnega najema. Predlagana sprememba tako v resnici ne zagotavlja ustavnega načela enakosti, na katerega se v točki 1.4 predloga sklicuje predlagatelj, temveč kvečjemu ohranja obstoječe disfunkcionalno stanje neenakosti, ki je škodljivo za razvoj najemnega trga in zaradi tega v očitnem nasprotju z usmeritvami ReNSP15-25.

Predlagana sprememba 135.č člena ZDoh ne sloni na strokovnem in razumnem razmisleku, ki bi upoštevalo realno stanje in potrebe, temveč je motivirana z iracionalnim ciljem izničenja ukrepov prejšnje oblasti vsepovprek, ne glede na njihovo utemeljenost in koristnost. Pričakujemo, da predlagatelj 10. člen predloga zakona umakne.